Los nuevos jugadores del mercado inmobiliario

No es la primera vez que los desarrolladores de vivienda se enfrentan a los ajustes del inicio de un sexenio, a condiciones adversas en las tasas de interés ni a la defensa de sus modelos de negocio. La clave ahora será producir vivienda para una población más desprotegida.

Por Catalina Martinez Quintero

Todo parece indicar que atrás quedaron las viejas formas de hacer vivienda, donde se edificaba de manera masiva sin garantizar a los compradores los servicios de infraestructura básica o transporte, ubicadas a las afueras de la ciudad, a dos o más horas de distancia no solo de los centros de trabajo, sino de escuelas y hospitales. Uno de los momentos complicados en el sector de la vivienda fue la caída de las consideradas grandes vivienderas, como GEO, Urbi y Homex, quienes habían liderado el mercado en el segmento de interés social. Diversos fueron los factores que propiciaron la insolvencia de estas empresas que cotizaban en la Bolsa Mexicana de Valores, y que tenían financiamiento por parte de los bancos.

Algunos analistas consideran que uno de los detonantes fue el cambio en la Política de Vivienda impulsada por el gobierno de Enrique Peña Nieto, que dejó fuera a las empresas de la obtención subsidio federal, debido a que sus reservas territoriales estaban fuera de los nuevos Perímetros de Contención Urbana para garantizar a las personas de bajos ingresos el acceso a los servicios, equipamiento urbano y también porque se especificó que las viviendas deberían tener criterios de sustentabilidad y al menos dos recámaras.

Al respecto, Eduardo Torres, director ejecutivo de Ai360, explica que el modelo de crecimiento de dichas empresas se basaba en un producto de vivienda masiva y a precio económico.

“Se trataba de proveer de vivienda a las personas sin importar la ubicación, ni las características de los inmuebles a través de un financiamiento hipotecario. El modelo de negocios de las empresas se apoyó en la compra de grandes reservas territoriales y el apalancamiento de ésta, asumiendo que toda la vivienda a desarrollar sería vendida. Entre otros problemas estaba que se les permitía a las empresas contabilizar las viviendas sin edificar en las reservas como parte sus activos”, explica.

Siguiendo con los problemas de las grandes vivienderas, Eugene Towle, socio director de Softec, añade que en algún momento observó la proyección de negocios entre 2007 y 2008 de las empresas Geo, Urbi y Homex, que planeaban vender 250,000 casas para el año 2015.

“¡Eran 750,000 casas en un país donde las zonas en las que ellos trabajaban consumían sólo 400,000 casas al año!”, señala Towle.

Aprendizaje de una crisis

Los cambios no solo se dieron en la Política Nacional de Vivienda 2013-2018, sino que los desarrolladores también asumían cambios en sus modelos de negocios. Por principio de cuentas, el otorgamiento de créditos hipotecarios por parte de la banca comercial se modificó y comenzaba el cierre de crédito para la construcción de vivienda.

De acuerdo con Enrique Margain Pitman, director ejecutivo de Crédito Hipotecario e Inmediauto HSBC, el mayor número de créditos hipotecarios que se han dado en el país fue precisamente entre 2007 y 2008, con cerca de 750,000 créditos hipotecarios. Hoy se otorgan aproximadamente 550,000 créditos al año.

“Yo creo que en materia de crédito hipotecario, la evolución se dio a partir de la originación basada en criterios prudenciales, topando el nivel de endeudamiento que una persona puede tener y siempre pedir documentación para aprobar el crédito. Además, de tener productos tradicionales de crédito con pagos y tasas fijas, así como pago conocido con amortización positiva. En cuanto al crédito puente a la construcción, se trabajó sobre la fuente de pago, transparencia y supervisión de obra en los proyectos de construcción.

“Algo que ayudó a reactivar el crédito a los desarrolladores fue el crédito sindicado, donde se compartía parte del riesgo con la Sociedad Hipotecaria Federal -SHF- y las garantías a la construcción contemplaban una garantía por primera pérdida. Se comenzó a orientar el otorgamiento de créditos a aquellos desarrolladores con experiencia probada, buen comportamiento de los proyectos, privilegiando la ubicación de éstos y un cierto nivel de preventas”, dice Margain Pitman.

Los cambios favorables se dieron de igual manera en las empresas desarrolladoras que forman parte de esta nueva era.

Eduardo Torres, el director ejecutivo de Ai360, cree que la industria logró adaptarse a las nuevas condiciones, y está probado el nuevo modelo de tener mayor flexibilidad para atender a distintos segmentos, actuar de manera regional, tener la capacidad de ajustar los niveles de producción a la evolución de las demandas, lo que les lleva a estar dispuestos para frenar o acelerar los inicios de obra en función de las ventas.

“Esto, que las empresas de antes no tenían, creo que es fundamental para explicar por qué algunas se están posicionando mejor”, insiste.

Algo similar piensa Homero Garza, socio director de Acceso Soluciones Financieras. Sobre las características de las desarrolladoras de vivienda que forman parte de la nueva forma de hacer negocios, observa que tienen un negocio muy claro, con prototipos de vivienda establecidos, ubicaciones más cerca de los centros de trabajo, política de reserva territorial sana, presencia en el segmento de vivienda media, consolidación en ciudades muy identificadas y menor dependencia que otras empresas del subsidio federal.

Eugene Towle añade que los desarrolladores de vivienda barata se están alejando aún más de su segmento, y que hay una caída continua en la producción de ésta.

“A la fecha no hay una propuesta de un modelo diferente, ni de diseño urbano, infraestructura y de tipo de vivienda. Las personas se quejan de que las casas son feas, pero nadie checa que en las viviendas de menos de 500,000 pesos, más de la mitad de la casa es la infraestructura que pide el municipio”, dice.

Los analistas coinciden en que las desarrolladoras de vivienda que participan en el mercado, como Vinte, Cadu, Sadasi, Javer, Quiero Casa y Derex, tienen gran claridad del mercado al que se enfocan, diversificación de financiamiento y han hecho una compra prudente de terrenos; son jugadores locales o regionales con gran conocimiento de las plazas donde construyen, tienen oferta de valor diferenciada y eso ha permitido que se mantengan vigentes en el tiempo.

Lo que viene a futuro

Desde la cabeza del sector vivienda en el gobierno federal, Román Meyer Falcón, titular de la Secretaría de Desarrollo Agrario Territorial y Urbano -Sedatu- ha declarado que realizan el diagnóstico de la situación de la vivienda, necesidades y acciones a realizar. Desde los mensajes, se ha observado una clara política que busca dar vivienda a las personas de menores ingresos. La primera parte del año estuvo centrado en el Programa de Mejoramiento Urbano y el Programa Nacional de Reconstrucción.

Dos temas pendientes del gobierno federal es dar a conocer el Programa Nacional de Vivienda y el documento de la Política Nacional de Vivienda, que ya genera nerviosismo entre los desarrolladores porque será la base de las nuevas reglas para desarrollar en el país.

Recientemente, Gonzalo Méndez, presidente nacional de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda -Canadevi- hizo un llamado a Alfonso Romo, Jefe de la Oficina de Presidencia para conocer al menos el anteproyecto y realizar algunas observaciones antes de su publicación.

Aurora García de León, directora general de Derex, señala que el sector está sobre diagnosticado desde el sexenio pasado.

Lo cierto es que existe un rezago de casi siete millones de habitantes, y este se concentra en las personas con ingresos de menos de tres salarios mínimos (72%) por lo que ve la necesidad de desaollar productos para personas de bajos ingresos y productos para los no afiliados, es decir, aquellos que no cuentan con la posibilidad de contar con un crédito hipotecario por parte del Infonavit o Fovissste, porque 60% está en la economía informal.

Aun así, el comportamiento en la colocación de créditos hipotecarios a nivel nacional ha sido mejor a lo que se esperaba. Para julio de 2019 -sumando los organismos de vivienda con la banca comercial-, se han colocado 295,000 créditos, que representa 4.7% más que el año pasado. Comparado con el mismo periodo y en términos de monto, representan 207,000 millones de pesos, 7.2% arriba del año pasado. El monto promedio de los créditos hipotecarios es de 700,000 pesos.

Los datos fueron dados a conocer en entrevista por Enrique Margain Pitman, quien asegura que “la banca comercial ha tenido un comportamiento muy positivo en el segmento de vivienda media y residencial con 777,000 créditos por 108 millones de pesos, que representa un crecimiento de 8% en términos de número y 15% en monto”.

El gran reto que observa Eugene Towle es la necesidad de volver a desarrollar fraccionamientos. Primero, sin embargo, debe generarse suelo urbano con infraestructura: agua, luz, drenaje, banquetas, y posteriormente construir las casas.

Pitman dice que desde el año 2000 las casas se edificaron en los terrenos urbanos que sobraban, y esos ya se agotaron. “El país consume un millón de casas al año y requiere de 60,000 hectáreas de tierra urbanizada nueva al año para todos los usos, no solo el habitacional”, explica.

De acuerdo con Homero Garza, socio director de Acceso Soluciones Financieras, actualmente el sector inmobiliario pasa por un periodo de ajuste producto del entorno macroeconómico y el acomodo natural del mercado, por lo que algunos de los desarrolladores tendrán que replantearse su estrategia.

“Es algo bueno buscar que las viviendas tengan los aspectos cualitativos necesarios. Sin embargo, siempre se debe considerar la existencia de un modelo de negocio que deber ser rentable, permitiendo tener a los inversionistas buenos retornos”, dice.

La tendencia, agrega, será atender a los segmentos medios porque son las personas con un trabajo estable y acceso a crédito hipotecario, sea con la banca comercial, Infonavit o Fovissste, las que sostendrán el modelo.

En cuanto a los desarrolladores, Garza recomienda “hacer una mejor valuación de los proyectos, porque es más complicado desarrollar en una época de desaceleración; identificar dónde está la demanda, porque las personas buscan vivienda para vivir, y los compradores como inversión notoriamente han venido disminuyendo”.

La estrategia en el norte

La pasión e interés por marcar una diferencia en el sector de la vivienda es evidente. Aurora García de León, directora general de Derex, habla sobre ello. La empresaria destaca su preocupación por una baja en la producción de vivienda nueva en el país, dice.

“Esto podría representar el desmantelamiento de la planta productiva y el cierre de empresas porque tenemos un reto numérico, no estamos en posición de despreciar todas las capacidades instaladas para llegar a las metas. Es necesario trabajar en desarrollar capacidades en los industriales de la vivienda, es decir, nosotros que producimos vivienda para que se genere el volumen y calidad que se requiere y movernos a otras soluciones que se requieren”.

Por mucho interés en construir vivienda económica, dice, la realidad es que los desarrolladores siguen estando por encima en precios de la capacidad de pago de las personas.

“Elevar el precio de las viviendas no lo hacemos porque queramos, simplemente como desarrolladores formamos parte del último eslabón de la cadena de la vivienda”, explica.

Desde el punto de vista de negocio, los datos no son alentadores porque refiere que en los últimos cuatro años el porcentaje que significan al costo de la vivienda los trámites municipales alcanzaron el 3% y ahora se ubican en 12%. El costo de financiamiento pasó de 3% a 8%. Otra área de oportunidad es agilizar los trámites de compra de vivienda porque en promedio pasan 107 días desde que una vivienda está lista para habitarse hasta que se concreta la compra.

Igualmente, los materiales de construcción en los últimos 12 años registraron 30 puntos más de inflación sobre la inflación del país, los terrenos en promedio aumentaron 300% desde que se definieron los polígonos, y la infraestructura que piden los municipios representa 13% del costo total de la vivienda.

“En promedio, el sector ha subido los precios de la vivienda en los últimos cuatro años 31%, de acuerdo con el indicador de precios de la SHF. Pero los costos han subido 40%, quiere decir que hemos quedado nueve puntos por debajo y eso nos está empujando a mercados más altos”, detalla García de León.

Derex tiene presencia en Hermosillo, Nogales y Tijuana con un precio promedio de 660,000 pesos. El enfoque de la empresa ha sido tener presencia regional.

La empresa ha desarrollado más de 18,000 viviendas con una propuesta de valor cimentada en tres ejes: elementos superiores a la competencia, con diseño arquitectónico integral, pavimento de concreto y arborización adicional (en los últimos cinco años han plantado cerca de 5,000 árboles).

La innovación es otro de los elementos a resaltar. La vivienda productiva es un modelo donde 80% es casa y 20% comercio, lo que permite a las personas poner un negocio con un margen mínimo de pago adicional a través de financiamiento bancario y el diseño bioclimático de las viviendas.

En busca de la calidad de vida en la CDMX

El sueño que persigue José Shabot no se ha realizado en su totalidad porque quiere construir vivienda más barata en la Ciudad de México. Por el momento, la vivienda que ofrece tiene un valor de 680,000 pesos. Sin embargo, para comprarla son necesarios ingresos promedio de 15,000 pesos mensuales.

Quiero Casa es una empresa que ha concluido más de 120 proyectos y entregado más de 10,000 viviendas, y planea la ejecución de otras 20,000 construcciones.

Shabot buscó independizarse tras dos años de trabajara en una constructora. Se propuso desarrollar vivienda en la Ciudad de México con fácil acceso al transporte público, escuelas, hospitales y centros de trabajo.

“El primer proyecto fue en 2009, en medio de la crisis hipotecaria que vivía Estados Unidos y por ende, el panorama no era mejor en México; arrancar un negocio en ese momento no era lo ideal. Tuve que tocar cientos de puertas en búsqueda de inversionistas y otras más de los bancos para obtener financiamiento para el primer proyecto”, cuenta.

Su primer proyecto fue en la alcaldía de Tlahuac, al momento en que se construía la Línea 12 del metro. Shabot consideró que era una buena oportunidad para construir vivienda cerca del transporte público, tal y como buscaba para diferenciar del resto a Quiero Casa.

“Me tomó tiempo conseguir el dinero y en esa época tenía ahorros por 200,000 pesos que sirvieron para dar un anticipo”, dice. Con ello logró que el dueño del terreno le permitiera liquidarlo nueve meses después.

El reto fue a la vez un aprendizaje. Supo de la importancia que tiene hablar con los vecinos de la zona a donde llegue un nuevo desarrollo. Tlahuac es una alcaldía, dice, “donde las familias tienen mucho arraigo y no les gustaba la idea de personas nuevas en la zona. Después de muchas pláticas y cumplir algunas promesas con los vecinos para beneficiar a la zona, seguimos con la construcción del proyecto e incluso 90% de las viviendas fueron para personas de la colonia”.

En la vida de Shabot, las actividades no giran solo entorno a Quiero Casa, debido a que tiene al menos un par de fundaciones con el objetivo de contribuir a un cambio. Construyendo y Creciendo, por ejemplo, apoya a los trabajadores de la construcción para que concluyan sus estudios de educación básica. Y Construye Bienestar trabaja en mejorar el tejido social en las zonas de desarrollo, por lo que siempre, antes de comprar un terreno, dialogan con los vecinos para darles a conocer los proyectos, llevar a un acuerdo y generar un mejor entorno.

Desde Quiero Casa, Shabot ha sorteado algunos momentos complicados, como los sismos de 2017. Esa vez pararon operaciones por tres meses para colaborar a restablecer una cierta normalidad en la CDMX. Junto con otros desarrolladores, prestaron maquinaria, herramientas e incluso trabajadores de la construcción para mover escombros.

“Yo me dedico a temas sociales. Antes de ser empresario, como jóvenes pensamos siempre que los primeros años son para generar ingresos para uno, pero yo creo que podemos dar a los demás desde el inicio”, dice.

Con ello en mente, añade que no hay receta para el éxito, porque solo se trata de trabajar duro y constante con un equipo y con una visión clara.

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