Metamorfosis urbana

El costo de la vivienda en la CDMX alcanzó niveles imposibles de pagar. Foto: Eikon.

México tiene una población que supera los 120 millones de individuos, y cada vez se aglutinan más en las grandes ciudades a una velocidad que supera los servicios básicos de agua, drenaje, movilidad, electricidad y vivienda.

La presión demográfica ha reconfigurado el orden urbano, muchas veces anárquico, y también social. Los estratos sociales más desprotegidos han sido expulsados de zonas céntricas para confinarse en ciudades dormitorio, plagadas de delincuencia y parálisis social.

Se estima que más del 50 por ciento del crecimiento urbano en México ocurre de manera informal, de acuerdo con el Royal Institute British Architects, quien subraya que la sustentabilidad citadina es un problema económico y social.

La asociación civil Mejor Ciudad, alertó que la dinámica inmobiliaria de la Ciudad de México (CDMX) apunta a la expulsión de la población económicamente menos favorecida ante la poca oferta de vivienda asequible en las zonas centrales de la capital.

Asimismo, el organismo ONU-Hábitat, ubica a la CDMX entre las ciudades más excluyentes de América Latina.

Desde hace unos años, las zonas céntricas de la ciudad se han ido repoblando y con ello elevan el valor de piso. Colonias como La Roma, Narvarte, Condesa, Del Valle, el centro de Coyoacán o las propias colonias aledañas al centro de la CDMX, son ejemplo del repoblamiento de los nuevos inquilinos urbanos.

Las generaciones más jóvenes dejaron de soñar con una casa grande y vehículo del año. En la era reciente, optan por lo que está a su alcance: pequeños departamentos compartidos, en zonas donde pueden acceder fácilmente a transporte público o alternativo, como el sistema de bicicletas de la ciudad.

Este nuevo patrón de convivencia ha encarecido la vivienda en zonas céntricas, y al mismo tiempo potenció nuevas formas de economía urbana, una oferta múltiple que va de lo culinario a la atención de mascotas.

Sergio San Sebastián, director de Credimejora, dice que el mercado de compra-venta o renta de casas en México ha ido al alza, en especial los créditos hipotecarios. La tasa de crecimiento anual de las hipotecas de la banca comercial ha subido en alrededor del 12 por ciento anual.

La generación millennial ha estado siempre en debate sobre todo en la modificación del mercado inmobiliario y el financiamiento a la vivienda, añade. Por un lado, existe una tendencia que ha surgido gracias a esto, el llamado coliving, donde un grupo de personas o inversionistas ven una oportunidad de comprar un inmueble para rentarlo y así cubrir esa necesidad de vivir en zonas más cerca de los centros laborales.

En este caso, los compradores van a ser inversionistas y los desarrolladores de vivienda buscarán colocar estos departamentos para ofrecerlos en alquiler a los millennials. Esta es una tendencia mundial que ha sido un boom entre inversionistas pequeños que reaccionan a la demanda de esta generación, así como de los desarrolladores que además de rentar, ofrecen un servicio de administración del hogar.

Pero la generación se vuelve adulta, comienzan a rebasar los 30 años, y con la edad cambian las necesidades. Aquí entra en el escenario la economía de la vivienda. Pero, ¿qué tan asequible se encuentra para el mercado de estratos medios y bajos?

CIUDADES DORMITORIO

De acuerdo con la Sociedad Hipotecaria Federal, en los últimos meses el índice del costo de la vivienda ha aumentado 8.9 por ciento en la Ciudad de México. Lo que se tiene previsto es que esta tendencia difícilmente cambiará en los siguientes años.

Ello tiene ya sus repercusiones. La vivienda social, por ejemplo, continua edificándose a dos o tres horas de los centros laborales y quienes tienen menos ingresos acusan la baja calidad de vida que supone el desgaste de traslados muy largos a sus centros laborales, la falta de planteles educativos y zonas de esparcimiento para sus hijos.

“Si bien los factores que provocan el incremento en los inmuebles son diversos, siempre hay opciones para encontrar un hogar de acuerdo a todos los presupuestos en la CDMX”, dice David Hoffs, Director de estrategia de Qaya.

Adquirir una vivienda asequible se tiene que dejar de ver como un sueño imposible, ya que la diversidad de oferta que hay en la capital del país es sorprendente, insiste. Solo es cosa de ampliar el horizonte y pensar más allá de las colonias “clásicas”.

Por ejemplo, una de las zonas con mayor auge es Iztacalco, una alcaldía que cuenta con diversas opciones de movilidad, centros recreativos, lugares de trabajo, escuelas. Es decir, alguien que decida comprar un departamento y seleccione esta zona, no tendrá ningún inconveniente para mejorar su calidad de vida, según lo dicho por Hoffs.

De hecho, Iztacalco fue analizado por la empresa Qaya. Después de una investigación exhaustiva, ellos iniciaron con la construcción de diversos condominios que se adaptan a las necesidades de hoy en día: seguridad estructural, amenidades, lugares conectados y costos muy competitivos.

En referencia al costo de la vivienda, la Consultora de Proyectos Inmobiliarios SOFTEC y el Consejo Consultivo de Mejor Ciudad informaron que en 2018 en la CDMX se registró una disminución de 8.4 por ciento en la oferta de vivienda nueva terminada, así como una reducción del 3.5 por ciento en las unidades en inventario y 0.8 por ciento en el número de proyectos.

Por otro lado, los precios tienen un incremento del 32 por ciento en el mercado medio y residencial, del 31 por ciento en el segmento económico y 43 por ciento en el social.

Mientras que para el Colegio Mexicano de Urbanistas el fenómeno de exclusión de habitantes de la CDMX obedece en gran medida a factores como la dificultad y lentitud para gestionar permisos y licencias, así como a la complejidad de la norma en materia de obtención de permisos, Ello, promueve la especulación en tierra e incrementa los costos.

En resumen, mientras más tiempo se obstaculice la producción de vivienda, la oferta existente se encarece. La ciudad se extiende entonces a municipios mexiquenses, y eso repercute directamente en la calidad de vida.

ALCALDÍAS, EN EL ORIGEN DEL CAOS

La Diputada y presidenta de la Comisión de Medio Ambiente y Cambio Climático de la Cámara de Diputados, Beatriz Manrique Guevara, dice que el urbanismo descontrolado en México se debe a que los municipios o alcaldías, la autoridad encargada de los cambios de uso de suelo, han procurado más el interés económico que la viabilidad sustentable, lo que a futuro será un reto muy difícil de superar y hace difícil que se alcalcen los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS).

Este abuso de la facultad constitucional que tienen los municipios en el cambio de usos de suelo se ha vuelto “un cáncer para el desarrollo sustentable”, sostiene.

La diputada refiere un estudio de la Organización Mundial de la Salud sobre México, en el que se detalla que Guanajuato -de dónde ella es originaria- tiene cuatro de las 10 ciudades más contaminadas del país. “Eso habla de lo que es tener una pésima gestión del territorio”, cita como ejemplo del caos.

“Las autoridades deben estar bien asesoradas para controlar esta realidad, ya que por indolencia, vileza o torpeza, se deciden cambios de uso de suelo que frenan la viabilidad urbana y las ciudades crecen desparramadas sin planeación”, dice.

INTERNET Y BROKERS, LA NUEVA TENDENCIA

Sergio San Sebastián, el director de la empresa Credimejora, dice que el broker hipotecario creció de manera importante en México, a pesar de que los consumidores conocen poco este servicio.

En la actualidad cinco de cada 10 hipotecas otorgadas por la banca comercial se tramitan a través de brokers hipotecarios. En dinero, se puede hablar de un mercado de alrededor de 75 mil millones de pesos anuales de hipotecas colocadas a través de brokers.

La tendencia de crecimiento de esta figura anticipa que en algunos años los brokers podrán colocar ocho de cada 10 hipotecas de la banca comercial.

La venta de vivienda en Internet, explica San Sebastián, ha tenido un crecimiento importante puesto que ha modificado la manera en que se comercializan los inmuebles en el país.

En los mercados más desarrollados, como es el caso de Estados Unidos, un 95 por ciento de las personas realiza la búsqueda de su vivienda a través de Internet. En México, alcanza un 85 por ciento.

Ahora los desarrolladores se han dado cuenta de que no es suficiente promocionar un bien inmueble de manera tradicional, sino que es necesario utilizar un canal digital que les permita llegar a más personas.

La asesoría de los brokers no tiene costo alguno para el consumidor, dice San Sebastián. Quienes pagan a los brokers son los bancos. Esto es una gran ventaja, pues en otros mercados hipotecarios, los brokers cobran al consumidor final.

EL UNIVERSO DE VIVIENDA

La Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) informó que en México unas 15.3 millones de viviendas (53 por ciento del total nacional), registran problemas y deficiencias como hacinamiento, deterioro, falta de servicios básicos o no tienen en orden los títulos de propiedad.

Este diagnóstico oficial indica que tres millones de viviendas necesitan ser remplazadas por su deterioro actual y 12.3 millones requieren de una ampliación y ajuste en sus condiciones de servicios básicos.

El problema central de la vivienda en México es su limitado acceso y las condiciones precarias en que se encuentran, tanto en zonas rurales como urbanas.

El Consejo Nacional de Población prevé que en los próximos 20 años se demandarán 10.8 millones de nuevas viviendas.

EL PESO DE LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS

Recientemente se dieron a conocer dos iniciativas que podrían solucionar el equilibrio entre optimizar las condiciones de acceso a la vivienda en la Ciudad de México y la oferta de la misma. La comercializadora Quiero Casa, realizó un breve análisis al respecto.

Una de ellas, será implementada por el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), en coordinación con la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), para recuperar parte de los 650 mil inmuebles abandonados en el país, recientemente calculados por este organismo.

Mateo Turanzas, director de Innovación de Quiero Casa dice que la medida es pertinente, siempre que implique una planeación estratégica en cuanto a la ubicación de los desarrollos.

“Debe priorizarse su construcción donde hagan falta más hogares, de otra manera el abandono persistirá”, explica. “Es en parte por este motivo que nuestra comercializadora promueve vivienda a menos de un kilómetro de transporte público, cercana a fuentes de trabajo y con infraestructura urbana necesaria”.

La otra iniciativa es el Programa “Tu Casa en la Ciudad”, impulsada por el Fondo de la Vivienda del ISSSTE (Fovissste) y los gobiernos de los estados. Con el programa se busca redensificar las ciudades, construyendo casas en predios intraurbanos o aledaños a las urbes. El tiempo dirá cuál de las formas dará solución al desorden actual.

Por Juan Carlos Machorro. / 3 de septiembre de 2019.

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